"강남 3구 아파트가 경매에 뜨면 법무사와 부동산에서 연락이 온다. 10·15 대책 때문에 다주택자는 추가 매입이 어렵고 갭투자도 막히다 보니 경매를 눈여겨보는 지인이 많다. 나도 오늘 좋은 매물이 있나 살펴보려고 왔다."
12월 3일 오전 서울중앙지법 경매법정에서 만난 서초구 거주 다주택자 A 씨의 말이다. 최근 정부의 부동산 규제가 크게 강화되면서 상대적으로 규제가 적은 아파트 경매시장으로 수요가 몰리고 있다. 토지거래허가구역으로 지정된 아파트는 거래 시 기초자치단체장의 허가가 필요하고, 2년 실거주 의무도 부과된다. 전세를 끼고 매입하는 갭투자는 사실상 불가능하다. 반면 경매 낙찰 쿨사이다릴게임 물건은 토지거래허가제(토허제) 적용을 받지 않아 허가·심사 절차를 모두 면제받는다. 주택담보대출 성격의 경락잔금대출(한도 6억 원)을 이용하지 않으면 6개월 내 실거주 의무도 없다. 이런 구조 때문에 최근 서울 아파트 경매에서 낙찰가가 실거래가를 뛰어넘는 단지가 속출하고 있다.



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서울 경매법정에 몰리는 사람들12월 2일 오전 서울남부지방법원 법정동 112호. 기재대로 가기 전 마지막으로 입찰 가격을 상의하는 가족, 매각 공고지를 펼쳐놓고 머리를 맞댄 30대 부부 등 많은 사람으로 법정 앞은 북적거렸다. 매주 서울 법원을 돌며 경매 공부를 한다는 B 씨는 "10·15 대책 후 경매법정에 사람이 더 늘었다"며 " 체리마스터모바일 여름엔 빈자리가 꽤 있었는데 요즘은 서 있는 사람도 많다"고 말했다. 약 150명 규모인 법정에 이날은 120명가량이 모였다.

12월 2일 가장 주목받은 물건은 서울 영등포구 여의도동 '삼부아파트' 전용면적 135.80㎡다. 1976년 지어져 재건축을 앞둔 이곳에 입찰자 10명이 몰렸다. 해당 물건의 사건번호가 불리자 바다이야기무료머니 현장에는 정적이 흘렀다. 입찰자 대기석에 선 사람들은 초조하게 경매 진행자를 바라봤다. 낙찰가가 공개된 순간 입찰석이 술렁였다. 최저 매각가(31억2000만 원)보다 8억 원 높은 39억5000만 원에 낙찰됐기 때문이다. 감정가(31억2000만 원) 대비 낙찰가율은 126%를 기록했다.
낙찰자는 부산 해운대구에 거주하는 40대 남성이었다. 바다신2다운로드 그는 함께 온 지인과 하이파이브를 하며 "잘했다"고 서로 등을 두드렸다. 낙찰에 실패한 다른 응찰자 C 씨는 "재건축 아파트는 요즘 워낙 매물이 안 나와서 실거래가 수준으로 써냈는데도 부족했다"며 "대출 규제로 매매가 어려워지니 다들 경매에 작정하고 나온 것 같다"고 말했다. 해당 단지 동일 면적의 가장 최근 거래는 5월 체결된 37억2000만 원이다. 최근 실거래가보다 2억3000만 원 높은 가격에 낙찰된 셈이다.



12월 3일 오전 서울중앙지법에서 매각기일 공고를 보고 있는 응찰자들. 윤채원 기자



경매가가 바닥이라는 인식 깨져정부가 10·15 대책을 발표하며 서울 전역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역)으로 지정하면서 실거주 의무 등이 없는 경매시장에 수요가 집중되고 있다. 낙찰가가 최근 실거래가를 넘는 사례도 생겼다. 경매정보업체 지지옥션과 대법원 경매정보에 따르면 10월 15일부터 12월 2일까지 진행된 서울 아파트 경매에서 기존 신고가를 넘어선 낙찰이 14건이었다(표 참조).

강남권 등 주요 지역에 집중됐던 고가 낙찰 흐름은 인근 지역으로도 확산되고 있다. 지지옥션이 12월 4일 발표한 '2025년 11월 경매동향보고서'에 따르면 서울 아파트 낙찰률은 50.3%로 전달 39.6%보다 10.7%p 올랐다. 용산·광진·동작구가 낙찰률 100%를 기록하며 상승을 이끌었다. 낙찰가율이 가장 높은 곳은 강동구(122.5%)이며 동작구(119.1%), 송파구(118.9%)가 그 뒤를 이었다. 마포·관악·양천구 등을 포함해 11개 자치구가 낙찰가율 100%를 초과했다.
이주현 지지옥션 전문위원은 "2021년 부동산 호황기 이후 오랜만에 한강벨트를 중심으로 낙찰가가 신고가를 뛰어넘는 현상이 나타나고 있다"면서 "경매 낙찰가격은 매매시장에서 최저가격으로 여겨지지만, 최근 공급 부족과 주요 지역 상승세가 겹치면서 앞으로도 낙찰가가 계속 오를 가능성이 크다"고 말했다.?

윤채원 기자 ycw@donga.com





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