지난달 20일 경기도 용인시 처인구 원삼면 용인반도체클러스터 일반산업단지 공사현장. (연합뉴스 제공)


부동산 개발 사업의 주도권이 자금력을 갖춘 신탁사로 이동하면서, 민간 디벨로퍼를 중심으로 한 기존 개발 구조가 빠르게 재편되고 있다.?
정부와 서울시가 도심 주택 공급 정책의 핵심 기준으로 ‘자본력 검증’을 전면에 내세우면서, 토지 매입과 상품 기획 역량을 갖춘 중소 시행사들의 시장 참여 여건은 갈수록 좁아지는 모습이다.
8일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시가 추진 중인 도심 정비사업에서 사업 주도권 체리마스터모바일 이 신탁사로 쏠리는 현상이 뚜렷해지고 있다. 초기 단계에서 토지 매입과 인허가 리스크는 민간 시행사가 부담하지만, 사업이 본궤도에 오르면 자금 조달 능력을 앞세운 신탁사가 주도권과 수익 구조를 가져가는 방식이 고착화되고 있다는 평가다.
이 같은 변화의 분기점으로는 지난달 5일 시행된 ‘서울시 도심 복합개발 조례’가 꼽힌다. 역세권 주거중 야마토무료게임 심형 개발에 대해 용적률을 최대 140%까지 상향하는 인센티브를 부여했지만, 실제 사업 추진이 가능한 주체는 대규모 자기자본을 확보한 신탁사로 한정되고 있다는 지적이 나온다.
금융당국의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관리 기조도 이러한 흐름에 힘을 싣고 있다. 금융위원회와 금융감독원이 지난해 12월 내놓은 ‘부동산 PF 건전성 제도개선 알라딘릴게임 방안’은 PF 사업비 대비 시행사의 자기자본비율을 핵심 관리 기준으로 삼고, 이를 2027년부터 5%→10%→15%→20%로 단계적으로 상향하는 내용을 담고 있다. 기준 미달 사업장에는 금융사의 위험가중치를 높게 적용해 자금 조달을 제한한다.
업계에서는 실효성에 대한 의문이 제기된다. 한 시행사 관계자는 “자기자본 20% 기준은 대형 사 릴게임골드몽 업자나 신탁사를 전제로 한 설계”라며 “중소 시행사에게는 사실상 신규 사업 참여가 어려워지는 조건”이라고 말했다.
최근 법원의 판결 기조 역시 시장 구조 변화에 영향을 미치고 있다. 지난해 5월 평택 물류센터 관련 판결에 이어, 최근 인천 간석동 오피스텔 소송에서는 준공 기한을 하루 넘긴 신탁사에 대해 70억원대 손해배상 책임이 인정됐다 모바일릴게임 .?
법원이 책임준공을 사실상의 채무보증으로 해석하면서, 대주단은 신탁사의 책임준공 확약을 대출의 필수 요건으로 요구하는 사례가 늘고 있다. 이 과정에서 중소 시행사들이 사업 주체에서 배제되거나 신탁사 중심 구조에 종속되고 있다는 지적도 나온다.
한 신탁업계 관계자는 “신탁사는 금융당국의 감독을 받는 기관으로, 사업 리스크 관리에 대한 책임이 크다”며 “책임준공 관련 법적 리스크가 커진 상황에서 사업 관리 권한을 강화할 수밖에 없다”고 설명했다.
통계에서도 개발업계의 위축은 확인된다. 국토교통부 집계에 따르면 부동산개발업 등록 사업자 수는 2022년 말 2723곳을 정점으로 감소세로 돌아서, 지난해 7월 기준 2300곳까지 줄었다.
이 같은 흐름은 중장기 공급 여건에도 영향을 미칠 수 있다는 분석이 나온다. 한국부동산개발협회(KODA) 정책연구실은 PF 유동화증권 발행 규모와 건축 착공 면적 사이에 높은 상관관계가 있다고 분석했다. PF 자금 조달이 위축될 경우, 일정 시차를 두고 실제 착공 물량 감소로 이어진다는 것이다.
박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 “단기적으로는 신탁사와 리츠 중심 구조가 금융 시스템 안정에 기여할 수 있다”면서도 “토지 매입과 초기 기획을 담당해 온 중소 디벨로퍼가 줄어들 경우, 3~5년 뒤 신규 공급 기반 자체가 약화될 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다.?
이어 “자본 중심의 단일 구조보다는 기획·소싱 역량을 갖춘 민간 디벨로퍼와 자본 주체가 역할을 분담할 수 있는 제도적 보완이 필요하다”고 덧붙였다.
김선호 기자 okcomputer@viva100.com