지난 9일 오후 4시 서울 동대문구의 한 재개발구역 현장. /박지윤 기자


“평생 일해서 마련한 집 한 채를 재개발해서 노후를 보내려고 했는데 졸지에 세입자 보증금도 못 내주는 전세 사기범이 되게 생겼다. 정부는 정비 사업 활성화를 외치면서 정작 이주를 못 하게 발목을 잡고 있다.”
지난 9일 오후 서울 동대문구의 한 재개발 현장에서 만난 조합원 A씨는 “서울 동대문 재개발 구역에서 전용 84㎡, 전용 59㎡의 새 아파트를 받을 수 있는 1+1 분양을 신청했는데, 지난해 10월 정부 정책 발표 이후에 3주택자가 되면서 모든 곳에서 체리마스터모바일 이주비 대출을 받을 수 없게 됐다”며 이렇게 말했다.
A씨는 “세입자를 내보내려면 7억원의 이주비가 필요한데 갑자기 이 돈을 어디서 구하겠나”라며 “집을 처분하려고 해도 서울 동대문 재개발 구역의 경우 1가구 1주택에 10년 보유, 5년 거주 요건을 갖춰야 조합원 지위 승계를 받을 수 있기 때문에 매물로 내놔도 팔리지 않는다”고 말했다. 바다이야기부활 그는 “세입자 입장에서는 보증금을 돌려받지 못한 채 나갈 수 없으니 졸지에 집주인이 전세 사기범으로 몰려 소송을 당하게 생겼다”고 했다.
서울 곳곳의 재건축·재개발 등 정비 사업 현장이 ‘이주비 대출’ 규제 때문에 몸살을 앓고 있다. 정부의 강력한 부동산 대출 규제가 정비 사업의 필수 단계인 ‘이주’ 과정에 그대로 적용되면서 자금 계획이 골드몽 틀어진 조합원들이 발을 동동 구르고 있다.
특히 가장 큰 타격을 입은 이들은 ‘1+1’ 분양을 신청한 조합원들과 다가구주택 소유자들이다. 정비 사업 구역에서 집 한 채를 갖고 있더라도 기존 토지와 건축물의 감정평가를 의미하는 ‘종전자산 평가액’이 클 경우 2주택(84㎡+59㎡ 등)을 받을 수 있는데, 이 경우 현행법상 ‘다주택자’로 분류 릴게임무료 된다.
하지만 정부가 지난해 발표한 10·15 대책으로 다주택자에 대한 이주비 대출이 전면 차단되면서 일부 조합원이 자금난에 빠지게 된 것이다.
실제 서울시에 따르면 서울 정비 사업장 가운데 약 91%가 정부의 강력한 대출 규제로 사업 지연 위기에 처해 있다. 이주가 시작돼야 철거와 착공이 가능한데 첫 단추인 이주 단계에 야마토연타 서 지연을 겪고 있는 것이다.
정비 업계에서는 정부의 고강도 규제에 가로막혀 이주가 지연되면 그 피해는 고스란히 전체 조합원의 몫으로 돌아갈 수밖에 없다고 지적했다. 이주 기간이 길어질수록 공사비와 사업비 대출 이자가 불어나는데 결국 조합원 분담금 상승과 사업성 악화로 이어진다는 것이다.



지난 9일 오후 5시 서울 동대문구의 한 재개발구역 전경. /박지윤 기자


이날 동대문구 재개발 현장에서 만난 조합원 B씨도 “자금 계획대로 보증금을 돌려주려고 했는데 갑자기 대출 규제 한도가 6억원으로 제한되면서 세입자들에게 전세 보증금을 반환하기 어려워졌다”며 “약 12억원의 자산 평가를 받았는데 지난해 6·27 대책 발표 전까지는 이주비 대출로 주택담보대출비율(LTV)이 최대 60%까지 나왔기 때문에 7억원 정도를 받을 수 있었지만, 대책 후에는 한도가 최대 6억원으로 줄어들면서 1억원 이상을 급하게 추가로 마련해야 한다”고 말했다.
이 때문에 정비사업 현장에서는 부족한 이주비를 채우기 위해 시공사 보증을 통한 추가 대출에 의존하고 있다. 대형 건설사가 참여하는 정비사업장의 경우 시공사의 우수한 신용도를 바탕으로 추가 자금 조달이 상대적으로 쉽다. 하지만 중견 건설사가 주로 참여하는 현장의 경우 신용도 하락을 우려해 추가 이주비 대출 보증에 나서기 어려운 상황이다.
신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “중견사들은 신용도 리스크로 인해 보증 자체가 어렵거나 금리 부담이 높다”며 “이주비 해결이 안 돼 사업이 멈춰 서는 현장이 늘면서 결국 공급 위축으로 이어지고 있다”고 지적했다.
정비 업계 관계자는 “시공능력평가액 10~20위권 시공사는 추가 이주비 대출이 불가능한 곳이 대부분이다”라며 “시공사가 대형 건설사라서 추가 이주비 대출이 가능하다고 하더라도, 이자가 연 8% 이상에 달하는 수준이라 조합원 입장에서는 부담이 매우 크다”고 했다.
부동산 전문가들은 정비사업의 특수성을 고려하지 않은 일괄적인 대출 규제가 주택 공급의 발목을 잡고 있다고 평가했다. 이주비 대출은 주택 추가 구입을 금지하는 각서를 쓰고 진행되는 만큼 가계대출이 아닌 ‘정비사업 추진을 위한 필수 사업비’로 간주해 규제를 완화해야 한다는 목소리가 나온다.
신 교수는 “정부가 정비 사업을 활성화하겠다고 강조한 만큼 이주 단계에서 발생하는 자금 경색 문제를 해결할 수 있도록 예외 규정을 신속히 마련해야 한다”고 강조했다.
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