LH 소유 여의도 비축 부지 (카카오맵 로드뷰) ■ 40년 넘게 빈 땅.. 주택 공급 번번이 실패 서울 여의도 샛강 근처에는 40년 넘게 빈 땅인 곳이 있습니다. 여의도 63스퀘어와 여의도성모병원 사이 인근의 8,264㎡ 규모 부지입니다. 2008년 사진과 최근의 사진을 비교해 보시면 나무가 좀 자라고, 펜스가 쳐진 것 말고는 20년 전 모습 그대로라는 것을 아실 수 있는데요. LH가 1984년부터 비축 목적으로 소유하고 있는 땅입니다. 크진 않지만 도심 한복판의 금싸라기 위치에 있는 건 확실한데, 아무런 기능을 하지 못하고 수십 년째 빈 땅으로 있습니다. 정부가 여기에 집을 지으려고 한 적도 있습니다. 문재인 정부가 2020년 8월 발표한 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안'에는 이 땅의 개발 계획이 포함됐는데요. 300가구 규모의 공공임대주택을 짓는다는 계획이었으나, 인근 주민들의 반발 등으로 무산됐습니다. 이후 LH는 민간에 매각을 시도했으나 성사되지 못했고요. 여전히 빈 땅으로 남아있습니다. 흔히 주택공급을 위한 개발이나 정비사업을 진행할 때 가장 힘든 과정이 토지 보상과 수용, 부지 조성이라고 하는데요. 사실상 정부가 소유하고 있어 보상도 필요 없는 작은 부지조차도 개발하지 못하는 현실. 도심 속 주택공급이 얼마나 어려운 것인지를 보여주는 사례라고 할 수 있습니다. 2020.8.4 서울권역 등 수도권 주택공급 확대 방안 ■ '재탕'되는 유휴 부지 주택 공급 계획.. 실효성 있나? 혹시 이도 저도 아닌 애매한 크기의 자투리 토지라 개발이 잘 안된 걸까요? 2020년 8·4 수도권 주택 공급 대책에 같이 포함됐던 더 큰 공급 계획 부지들이 지금 어떻게 됐는지 한번 살펴보겠습니다. 당시 신규 택지 후보로 발표한 7곳은 태릉CC, 용산캠프킴, 정부 과천청사 일대, 서울지방조달청, 국립외교원 유휴 부지, 서부시험면허장, 노후 우체국 복합개발인데요. 모두 2만 3,200호 규모였습니다. 하지만, 결과는 참담합니다. 준공은 물론 착공에 착수한 곳도 없고요. 설계 등 구체적인 사업 절차에 들어간 곳도 없습니다. 7곳 모두 5년 전 개발계획을 세울 당시 그대로입니다. 태릉CC 그런데 이 부지들 가운데 가장 큰 2곳은 5년 만에 수도권 공급 대책의 유력 부지로 재등장했습니다 황금성 . 태릉CC와 캠프킴인데요. 하지만 태릉CC의 경우 주민 반대 등 여러 이유로 재추진이 여전히 녹록지는 않아 보입니다. 유휴 부지 주택 공급, 왜 어려운 걸까요? '빈 땅을 쳐다보는 눈'이 너무 많아서 그렇다는 국토부 전직 고위 관계자의 말은 도심 내 주택 공급의 딜레마를 잘 설명해 줍니다. 이 관계자는 "빈 땅에 주택을 짓겠다고 내세우기는 좋지만, 모두가 쳐다보고 있는 땅은 지역구 정치인이든 지자체든 각자가 짓고 싶은 뭔가가 있다"면서 "모두가 쳐다보고 있는 땅에 주택을 공급한다고 했을 때 반발은 필연적이다"라고 지적했습니다. 그러면서 "현실 가능성이 낮은데도 공급 목표로 열거하기 좋다는 이유로 계속 똑같은 걸 발표하고 있다"며 정부가 바뀔 때마다 '재탕'되는 도심 공급 계획을 비판했습니다. 서남권 항공 시찰 중인 이재명 대통령(2026.6.30) ■ '도심 공공주택 복합 사업', 공급 돌파구 될까? 그럼 어떻게 주택공급을 해야 할까요? 토지 수용이 상대적으로 쉬운 경기도 외곽에 대규모 신규 택지 개발을 하는 방법밖에는 없을까요? 하지만 그제(23일) 부동산 대국민토론회에서 이재명 대통령도 언급했듯이 수도권에서는 빈 땅 찾기가 쉽지 않은 게 현실입니다. 하물며 서울 안쪽은 더 빡빡하겠죠. 물론 정부도 이런 '도심 속 자투리땅 공급'의 한계를 전혀 모르는 것 같지는 않습니다. 그래서 이런 한계를 극복하기 위해 최근 몇 년 사이 정부가 밀고 있는 게 '도심 공공주택 복합사업'입니다. '도심 공공주택 복합사업은' 민간 재개발로는 사업성을 확보하기 어려운 노후 역세권과 저층 주거지를 공공이 고밀·복합 개발하는 정책인데요. 사업성이 낮거나 토지 소유관계가 복잡해 민간 정비사업 추진이 어려운 지역을 공공주택지구로 지정해 LH나 지방공사가 시행하는 방식입니다. 인천 제물포역 도심 공공주택 복합사업 '도심 공공주택 복합사업' 정책은 시행 5년 만에 드디어 첫 착공을 앞두고 있습니다. 첫 착공 후보는 인천도시공사가 시행하는 제물포역 북측 사업입니다. 바다이야기게임공략 이곳은 2021년 5월 후보지로 발표된 뒤 2022년 2월 복합지구로 지정됐고, 2024년 12월 사업계획 승인을 받았습니다. 공공분양 2,943세대와 공공임대 554세대 등 총 3,497세대를 건설하며, 현재 계획상 2026년 공사를 시작해 2031년 준공할 예정입니다. 국내 도심복합사업 중에는 처음으로 리츠 방식을 도입하기도 했습니다. 국토교통부 관계자는 “제물포 사업을 연내 첫 착공하는 것이 목표”라고 밝혔습니다. 이어 "정확한 이주율은 공개하기 어렵지만 절반을 넘긴 상태이며, 이주가 끝난 일부 필지와 공공조형물 등 지장물에서는 철거가 시작됐다"고 설명했습니다. 서울 방학역과 쌍문역 사업 등 역세권 개발 사업 여러 곳도 뒤를 이을 것으로 예상됩니다. 국토교통부에 따르면 2026년 4월 기준 전국 29곳이 복합지구로 지정됐고 이 가운데 9곳, 약 1만3천 호가 사업계획 승인을 받았습니다. 지구 지정 이후 사업 승인까지 2∼3년이 걸려, 일반적인 재개발·재건축보다 인허가 단계는 빠르게 진행됐다는 것이 정부의 설명입니다. 올해 5월 실시한 신규 사업 공모에도 주민 제안 44곳, 약 6만 호가 접수됐습니다. 다만, 6만 호는 후보 제안 물량일 뿐, 지구 지정이나 착공이 확정된 공급 실적은 아닙니다. 도심복합사업은 후보지 발표부터 사업 승인까지 걸리는 기간을 단축했다는 .에서는 성과로 꼽힐 만합니다. 제물포가 연내 착공하면 후보지 발표 이후 약 5년 만에 첫 삽을 뜨는 첫 사례가 됩니다. 그러나 최초 발표 당시 제물포의 목표는 2024년 착공과 2027년 입주였습니다. 현재 일정은 2026년 착공과 2031년 준공으로 늦어졌습니다. 수도권의 경우 정비사업에 따른 멸실은 늘지만 새로 입주할 주택은 부족한 상황인데요. 이주·보상이 지연되면 철거와 본공사도 함께 미뤄질 수밖에 없습니다. ■ '조합'의 역할을 '공공'이 대신하는 정비사업 도심 공공주택 복합사업은 노후 주거지를 정비한다는 .에서는 재개발과 닮았지만, 사업 구조는 다릅니다. 민간 재개발·재건축은 복수의 토지주가 조합을 꾸려 시공사를 선정하고 사업비를 조달한 뒤 사업시행인가, 관리 처분 등의 절차를 차례로 밟습니다. 반면 도심복합사업은 공공주택특별법에 따라 LH나 지방공사가 시행자가 돼 역세권·준공업지역·저층 주거지의 지구 지정부터 보상·이주, 인허가와 주택 건설까지 통합 관리합니다 카카오야마토 먹튀 . 조합 설립에 의존하지 않고 용적률·높이 등 도시 규제 특례로 사업성을 보완하는 게 민간 정비사업과 가장 큰 차이。인데요. 늘어난 개발이익 일부를 공공분양·공공임대와 기반 시설로 환원하는 구조입니다. 민간 정비가 사업성 부족이나 주민 갈등으로 장기간 멈춘 지역을 공공이 직접 정상화한다는 것이 핵심입니다. 수도권 외곽의 넓은 미개발지를 수용해 기반 시설부터 새로 까는 신도시형 공공주택 개발과 달리, 이미 교통과 생활 기반이 갖춰진 도심을 고밀 개발해 공급 기간을 줄이려는 모델이기도 합니다. 다만 공공이 시행하더라도 보상과 이주·철거를 건너뛸 수 없기 때문에 실제 사업 속도는 인허가보다 주민 이주 단계에서 결정될 가능성이 큽니다. ■ '사업성' 딜레마.. 낮으면 포기 vs 높으면 민간 전환? 사실 공공주택 복합사업은 2024년 9월 종료될 예정이었습니다. 공공주택 복합사업은 공공주택 특별법에 규정된 ‘도심 공공주택 복합사업’ 조항에 근거해 용적률 완화·절차 간소화 등의 특례를 적용하는데, 이 특례가 2024년 9월에 일몰되도록 설계된 겁니다. 하지만, 사업 진행이 지연되면서 일몰 전에 사업이 본격적인 궤도에 오르지 못하자, 정부는 일몰 연장을 국회에 요청했습니다. 이에 국회는 2024년 9월 종료 예정이던 해당 조항의 유효기간을 2026년 12월 31일까지 한시 연장한 상황입니다. 하지만, 아직 속도가 가장 빠른 제물포 사업조차 착공에 들어가지 않은 상황인데, 최근에 새로 신청받은 사업들은 어떻게 되는 걸까요? 그래서 지금 국회에는 일몰 기한을 올해 말에서 2029년 말까지 다시 한 차례 더 연장하는 내용의 법안이 제출돼 있습니다. 일몰만 연장되면 공공주택 복합사업이 순항할 수 있을까요? 앞서 한차례 일몰 연장을 논의했던 2024년 8월 국회 국토교통위 법안심사소위에서는 해당 사업에 대한 지적들이 쏟아졌습니다. 당시 기준으로 55개 후보지 가운데 지구 지정은 16곳, 사업 승인은 4곳에 그쳤고, 33곳·약 5만 5,000호는 예정지구에도 이르지 못했기 때문인데요. 국토부도 사업 지연의 원인으로 낮은 주민 동의율과 사업성을 들면서, 보상액과 새 주택 분양가의 차이에서 발생하는 추가 부담 때문에 동의 주민이 이탈하는 사례가 있다고 설명했습니다 신천지다운로드 . 이와 관련해 2024년 8월 당시 국토위에서는 투기를 억제하기 위해 도입된 현물보상 제한이 정상적인 매매와 이주를 어렵게 한다는 지적도 나왔습니다. 안태준 국토위원은 기준일 이후 공공주택 복합사업에서 매수자에게 새 주택을 받을 권리를 인정하지 않고 현금으로만 보상하다 보니 집을 팔고 나가려 해도 거래가 어렵다는 문제를 제기했습니다. 도심복합사업 후보지가 되었을 때, 사업에 참여하고 싶지 않은 기존 소유자가 사업에 참여하지 않고 집을 팔아 다른 곳으로 이주하려 해도, 새로 사는 사람은 장래의 새 아파트를 받을 권리 없이 현금 보상만 받을 수 있기 때문입니다. 결국 매수 유인이 크게 낮아져 거래가 위축되고, 기존 소유자는 이주하고 싶어도 집을 팔기 어려워질 수 있다는 겁니다. 이렇게 되면 소유자들이 추가 동의를 거부하거나 기존 동의를 철회해 사업이 다음 단계로 넘어가지 못하게 되는 결과로 이어질 수 있습니다. 김은혜 국토위원은 도심 공공주택 복합사업이 애초 민간 재개발이 정체된 지역을 정비하기 위해 공공이 더 많은 인센티브를 주는 제도인데도 주민들이 다시 ‘사업성’을 따지게 되는 구조 자체를 문제 삼았습니다. 민간 정비사업이 잘 안되는 곳을 공공이 수용 방식과 규제 완화로 정비하려고 제도를 만들었는데, 공공사업보다 민간사업이 더 유리하다고 판단하는 순간 공공사업에서 이탈하려는 유인이 생긴다는 것입니다. 부동산 가격 상승이나 금리 인하 등 유리한 외부 여건이 조성되면 사업성이 좋아지고, 오히려 공공 주도 정비보다 민간 주도 정비를 선호할 수 있다는 건데요. 이와 관련해 당시 국회에 출석했던 진현환 국토부 1차관은 “후보지 발표에서 동의했던 사람들도 '이것 아니네. 나 민간으로 할래' 이렇게 해서 주민설명회나 사전 검토 이런 것 하면서 사업이 지지부진되는 사업도 있다"고 설명했습니다. 이처럼 사업성이 너무 낮으면 정비 사업 자체를 이탈하고, 반대로 좋아지면 다른 형태의 민간 정비사업을 기대하게 되는 모순이 도심 공공주택 복합사업이 처한 일종의 딜레마라고 할 수 있습니다. 공공주택 복합사업을 진행하던 지역에서, 재개발이나 지역주택조합 등의 민간 방식으로 갑자기 전환하기는 현실적으로 어렵지만, 어쨌든 사업성 문제를 극복하지 않으면 도심 공공주택 복합사업의 속도감 있는 진행은 어려울 수 있는데요. 황금성배당줄 이 같은 사업성 부족 문제와 관련해 LH 토지주택연구원의 김옥연 연구위원은 "현재 도심 공공주택 복합사업을 하게 되면 15%의 기부채납 비율이 일괄적으로 적용되는데, 지구별 원활한 사업 진행을 위해 기부채납의 비율을 10% 정도로 낮출 필요도 있다"고 제안했습니다. 이밖에 사업이 지지부진한 상황에서 철회 요건이 높고, 후보지 단계의 최대 존속기간이 없기 때문에 갈등이 장기화한다는 국회의 지적도 정부가 귀담아들어야 할 대목입니다. 국토부는 조만간 발표할 주택 공급 대책에 도심 공공주택 복합사업의 추가 후보지 선정 결과를 포함시킬 것으로 보이는데요. 도심 공공주택 복합사업의 정착을 위해선 지금보다 지구별, 후보지별 성과를 보다 엄밀하게 평가해야 한다는 목소리가 나옵니다. 이러한 평가 결과를 토대로 추진 가능 지역에는 행정·갈등조정 지원을 집중하고, 장기 정체 지역에는 명확한 철회·전환 기준과 주민 보호장치를 마련하는 등 제도를 정교하게 보완할 필요도 있습니다. ■ '택지개발'은 어렵고, '민간 정비사업'도 아니라면.. 이재명 대통령은 부동산 토론회에서 서울이나 수도권에 주택을 신축할 수 있는 부지를 새로 확보하는 것이 현실적으로 매우 어렵다는 .을 거듭해서 강조했는데요. "본질적인 문제는 신축할 부지가 거의 없다는 거예요."… "이제는 서울의 어딘가 우리가 택지 개발을 해보려고 찾아보면 거의 찾기가 어렵죠." … "공급을 어쨌든 늘려야 되는데 신규 택지를 어디서 발굴할 거냐. 이거 만만치가 않은 거예요." 하지만, 이 대통령은 재건축·재개발 같은 민간정비사업을 긍정적으로 평가하지도 않았습니다. 재개발·재건축이 주거 환경의 품질은 높일 수 있으나 평수가 커지면서 오히려 전체 가구 수는 줄어들고 기존 거주민들을 쫓아내는 결과를 낳는다는 。을 지적하면서 정비사업이 실질적인 '주택 공급 확대'로 이어지는지에 대해 회의적인 시각을 보인 건데요. 그러면 사실상 남은 선택지는 도심 공공주택 복합 사업 같은 공공주도 정비, 개발 사업뿐입니다. 현 정부의 지향。과 가장 비슷한 공급책인 '도심 공공주택 복합 사업'이 2년 뒤, 3년 뒤에 어떤 성과를 거두게 될지 유심히 지켜봐야겠습니다. [연관 기사] 왜 서울의 집은 늘 부족할까? - 공급 딜레마① https://news.kbs.co.kr/news/pc/view/view.do?ncd=8611004 ▷ 전화 :, 4444 ▷ 이메일 : 을 진행하던 지역에